首頁 > 商業 > 正文

樓市“低調闖關”:33城二手房價環比下跌 房企繼續以價換量

2019年12月17日  07:00   21世紀經濟報道   張敏  

年關將至,房地產市場的“收尾”如火如荼。

年關將至,房地產市場的“收尾”如火如荼。

12月16日,國家統計局發布11月70個大中城市房價數據,以及1-11月全國房地產投資和銷售相關數據。透過這些數據,年末全國樓市的全貌一覽無余。

11月,70城房價繼續保持穩中有降,新房價格環比下跌的城市有21個,二手房價下跌的城市則達到33個。其中,“一線城市漲幅擴大、二三線城市漲幅持平和收窄”是主旋律。雖然深圳等城市因政策原因出現房價異動,但無礙整體市場的穩定。

今年下半年以來,房企紛紛啟動降價策略,被認為是促成價格調整的原因。到年末,財務結算周期將至,房企“闖關”的沖動有增無減。公開信息顯示,今年11月,房地產市場以價換量現象仍然突出,這將可能促使全年銷售規模再創歷史新高。

今年是房地產政策出臺最為頻繁的年份,臨近年末,地方政府的“松綁”沖動更是強烈。但受訪者普遍認為,隨著監管層的定調,“穩定”仍將是市場的主旋律。

中央經濟工作會議指出,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。”這是中央經濟工作會議連續第二年提到“房住不炒”。

北京“分裂”、深圳異動

今年11月,70個大中城市中,有21個城市的新房價格環比下跌,數量創下2016年2月以來的新高。二手房方面,則有33個城市的價格出現下滑,這是連續兩個月出現超過30城二手房價格環比下降的現象。這兩個月間,二手房價格環比下降城市的數量均高于上漲城市數量。

平均來看,今年11月,70城一、二手住宅價格環比漲幅分別為0.30%和0.12%,相比10月分別收窄0.2和0.01個百分點。

房價漲幅穩中有降是今年下半年市場的主旋律。58安居客房產研究院分院院長張波指出,近期,雖有部分城市試圖松綁調控,但在政策的抑制下,市場總體仍然保持平穩下行,支撐房價上漲的動力越來越弱。

國家統計局城市司首席統計師孔鵬對房價的解讀為,“11月份,各地堅持‘房住不炒’定位,一城一策、因城施策,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,保障了房地產市場總體穩定。”

從城市層級看,今年11月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比10月擴大0.5個百分點;31個二線城市上漲0.2%,漲幅回落0.3個百分點;35個三線城市價格上漲0.5%,漲幅回落0.1個百分點。

二手房方面,一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅擴大0.1個百分點;二線城市上漲0.1%,漲幅持平;三線城市上漲0.3%,漲幅回落0.2個百分點。

張波表示,“一線城市漲幅擴大、二三線城市漲幅持平和收窄”的現象,體現出板塊輪動效應下,一線樓市已重新成為熱點,三線樓市則隨著棚改的退潮而降溫。

值得注意的是,11月,北京的新房價格出現1.7%的環比漲幅,位居70個大中城市第三位。二手房價格卻環比下降0.4%,連續5個月出現下滑。

對于這種“分裂”的現象,有房企人士向21世紀經濟報道表示,由于“控房價”工作較為出色,近期北京在新房網簽中,“放行”了一些高價項目的簽約,從而拉高了新房均價。但因是“隨機行為”,該舉措并未刺激到二手房市場,當前北京二手房買賣雙方的預期仍然不高。

11月,深圳二手房價格出現1.4%的增幅,在70城中僅次于唐山。上海易居研究院指出,這是因為深圳在11月11日調整了“豪宅稅“政策,將大部分建筑面積低于144平方米的房屋“剔除”豪宅之列,從而享受到稅費優惠。這一舉措刺激了深圳二手房交易的升溫,并抬高房價。

以價換量仍是主流

房企主動讓利,也被認為是維持價格平穩的原因,這一舉措還刺激了市場交易的升溫。

由于融資渠道大幅收緊,今年下半年以來,房企頻繁出臺價格優惠措施。其中,“金九銀十”成為企業的主要“收割”目標。

以恒大為例,在8月推出覆蓋全國大部分區域的優惠措施后,恒大在9月實現831億的銷售規模,創下國內房企的單月銷售紀錄。10月,恒大將此紀錄提高到903億元。

進入11月,雖然促銷的聲勢有所衰減,但“以價換量”仍然普遍存在。公告顯示,11月,萬科、恒大、碧桂園、融創四家“第一梯隊”房企的銷售均價均低于10月,龍湖、世茂等十強房企同樣出現銷售價格下滑的現象。

下半年以來的以價換量效果明顯。根據國家統計局的數據,今年7月到11月,全國商品房單月銷售面積連續5個月高于去年同期。

這也填補了上半年市場相對冷清帶來的銷售缺口。今年前11月,全國商品房銷售面積14.89億平方米,同比增長0.2%,增速比前10月加快0.1個百分點。這也是全國商品房銷售面積的累計增速連續兩個月正增長。同期,全國商品房銷售額為13.9萬億元,同比增長7.3%。

受訪者普遍認為,按照現有的節奏,今年的房地產銷售規模有望超過去年,繼續刷新歷史紀錄。根據國家統計局的數據,從2007年到2018年的12年間,每年的月度交易高點均出現在12月。

“12月底是一年中最重要的財務節點,房企通常都會在年末加大銷售。一是為了完成銷售目標,做大規模,為以后的融資和拿地提供支持;二是將營業收入結轉到未來一到兩年,為將來儲備業績。”前述房企人士表示,臨近年末,房企不會再大張旗鼓地促銷,但仍會低調地推進銷售,并邁過年關。

2016年至2018年,全國商品房銷售規模已連續三年創下新高。2018年,商品房銷售面積17.2億平方米,商品房銷售額接近15萬億元。

行業利潤將受到擠壓

隨著銷售升溫,房企的資金狀況也相對良好。今年前11月,房地產開發企業到位資金16.05萬億元,同比增長7.0%,增速與前10月持平。其中,定金及預售款、個人按揭貸款兩項來源的增速均達到兩位數,這兩項資金占比接近50%。

投資方面,前11月,全國房地產開發投資12.13萬億元,同比增長10.2%,增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中,住宅投資增速回落0.2個百分點。

其中,前11月房企土地購置面積21720萬平方米,同比下降14.2%;土地成交價款11960億元,下降13.0%,但降幅都有所收窄。

上海易居研究院指出,時至年末,一方面房企急需完成本年拿地目標,另一方面各城市將部分此前流拍的優質地塊紛紛降價掛牌。在供需兩方的推動下,房企土地購置金維持高水平增長,將為開發投資提供重要支撐。該機構預計,今年全年房地產開發投資增速將維持在兩位數以上。

但對于銷售能否繼續增長,業界普遍持有否定看法。

在中央經濟工作會議連續兩年提出“房住不炒”,并再次強調“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)后,央行也表態稱,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,統籌做好房地產金融調控。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示,這意味著房地產調控政策的基本基調不會改變,融資政策尤其將維持嚴厲的狀態。在這一政策環境下,明年樓市將可能進一步下行。

根據國家統計局的數據,今年前11月,房企竣工面積下降4.5%,新開工面積和施工面積增速都有所下滑。張大偉認為,這可能導致明年的商品房銷售面積出現下滑,甚至不排除商品房銷售額也出現負增長。

某閩系房企相關負責人近日向21世紀經濟報道表示,今年公司將資金安全放在首位,不斷強調銷售、回款,目的就是為明年做準備。按照該公司的判斷,由于今年的拿地、融資成本都比較高,明年整個行業的利潤都將被壓縮。

太平洋證券指出,從成交量上來看,2019年或將是新房市場的“歷史大頂”,后面幾年“量跌價穩”將是大勢所趨。該機構指出,過去三四年新房成交連年超預期,除了棚改貨幣化的催化劑作用外,成交主力其實是透支的未來的城鎮化需求(縣城遷徙到地級市,地級市遷徙到省會城市,老城區遷徙到新城區)。未來新房需求將向每年11-12億平方米左右的中樞水平緩慢回歸。

 返回21經濟首頁>>

分享到:
相關新聞
双色球最新预测软件